买卖二手房要注意什么法律问题？ 作者：未知     时间：2017-04-25    来源：互联网

　　导读：“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖的房屋，那么在二手房买卖中需要注意什么样的法律问题才能避免不必要的法律纠纷呢？下文为您详细介绍。

　　１、购买二手房要查明什么事项？

　　购买二手房要查明下列事项

　　（１）产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。

　　（２）原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

　　（３）是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内外部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积剔除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。

　　（４）确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

　　（５）认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外还要索取房屋的内部结构图，以便日后装修。

　　（６）查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。

　　（７）考核房屋的市政配套，主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。

　　２、哪些二手房不能进行买卖？

　　根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：

　　（１）未依法取得房屋所有权证的房屋；

　　（２）只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；

　　（３）鉴定为危房的房屋；

　　（４）以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；

　　（５）在农村集体土地上兴建的房屋；

　　（６）已经被列入拆迁公告范围的房屋；

　　（７）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

　　（８）所有权有纠纷的房屋；

　　（９）已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；

　　（１０）依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；

　　（１１）房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

　　（１２）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　３、签订二手房买卖合同要注意什么问题？

　　签订二手房买卖合同应注意的事项：

　　（１）签订合同前要查询二手房的产权状况：

　　Ａ、要求卖方提供合法的证件：房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口簿；委任代理人要查验授权委托书是否有效；共有房屋出售，要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。

　　Ｂ、向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁，如果是共有财产，查验各共有人的产权比例及拥有权形式，另外，查验登记日期、成交价格及房屋平面图。

　　Ｃ、查验二手房有无债务负担，房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实，至于该房是否有其他债务负担，需查验有关证明文件，如抵押合同、租赁合同，房屋是否被法院查封。

　　总之，在签订二手房买卖合同前，一定要详细了解房屋产权的真实情况，不能有所遗漏。

　　（２）签订二手房买卖合同时应条款详备

　　根据我国《合同法》相关规定，二手房买卖合同应具备下列条款：

　　Ａ、当事人的名称或姓名、住所，需要清楚当事人的具体情况，如地址、联系方式，身份证号，需写明是否夫妻财产、共有财产或家庭共同财产。

　　Ｂ、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修设施，房屋产权的归属，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋出租、房屋抵押的情况，是否有私搭乱建的部分，房屋的物业管理费及其他交费状况，房屋产权证明如何移交，总之，应将房屋的情况作详尽的说明。

　　Ｃ、价款。二手房买卖价格由双方协商，这是合同的主要条款之一，写明价款总额，付款方式、付款条件，如果申请按揭贷款，尾款支付方式等。

　　Ｄ、履行期限地点、方式及税费等费用的承担。

　　Ｅ、违约责任。约定违约的情形，如何承担违约责任，违约金的约定或计算方式，以及约定解决是采用诉讼方式还是仲裁方式。

　　Ｆ、合同生效条款。约定合同生效的条件、时间，合同失效的条件，还可以约定合同解除的条件，及合同失效、无效、终止后财产怎样返还。

　　Ｇ、合同附件。说明合同有哪些附件，附件效力等。

　　Ｈ、担保条款。既可以是卖主对所出卖的房屋无权利瑕疵所做的担保，可以采用保证的担保方式。

　　４、买卖二手房程序是什么

　　（１）买卖二手房的交易流程为：首先买卖双方要准备好买房或卖方的身份证原件、户口本、结婚证、房证、房屋买卖合同等需要用到的资料。然后到银行办理银行资金托管，去交易市场办理过户交易手续，办理完后再去旁边的税务窗口办理纳税完税。整个流程所花的时间并不会特别多。办理过户时可降低交易金额，这样会少交一部分税款。

　　（２）买卖二手房时，在查册买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局查册。在双方达成一致意见后，可签订《房屋买卖合约》。并提供房地产证原件和其他有需要的资料。交税，包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加税、个人所得税等。然后是过户，领取房产证。

　　５、二手房买卖，买卖双方应该交哪些税？

　　卖方需要交纳的税费：

　　（１）个人所得税

　　根据税法的相关规定，税率是交易总额的１％或两次交易差额的２０％。如果是满足家庭的唯一住宅，且购买的时间超过５年的话，就可以免交个人所得税，当然这两个条件要都满足。有任何一个条件不满足，就必须缴纳个人所得税。如果卖的房子是非住宅类的话，无论什么情况都要缴纳个人所得税。

　　（２）营业税

　　如果房产证满两年或契税完税证满２年，则免征营业税，不满２年的话，则是地税局评估价或网签价（取价高者）×５．６％。

　　（３）印花税：房款的０．０５％。

　　（４）交易费：３元／平方米。

　　买方应缴纳的税费：

　　（１）印花税：房款的０．０５％。

　　（２）契税

　　住宅类房屋标准按房款总价的１％－３％交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第１次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的３％交纳。

　　（３）测绘费：１．３６元／平方米。

　　（４）交易费：３元／平方米。

　　（５）权属登记费及取证费：一般情况是在２００元内。

　　６、二手房买卖，物业交割需要注意什么？

　　（１）房屋附属设备要验收。一般来说，买家在交房时都会对房屋附属设备进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收。一般合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌等卖家不能违约。

　　（２）费用要结清。买家在收房时需检查卖家是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。而卖家需确认已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续，否则，买家将有承担不必要费用的风险。

　　（３）户口须迁出。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

　　（４）质量问题细排查。由于二手房一般已有一定的历史，所以买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；水、电、开关等，能否正常使用；用水通道是否畅通等等，如果出现问题，要在收房之前与卖家协商，卖家也需要时请告知，并协议如何进行维修，以免产生纠纷。

　　（５）收楼证明备齐全。买家收房时要检查验房屋交付使用的各种证件是否齐备，对于一些收房费用，也必须清晰地知道卖家是否曾缴交过，以免造成自己的损失。另外，水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。

　　（６）《房屋交接书》要签署。收了钥匙并结清尾款之后，千万不要忘记一个步骤，那就是签署《房屋交接书》。卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点，如果忽视了，将来可能会影响到双方对违约责任的承担。

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